Procédure d'expulsion d'un squatteur en résidence secondaire : 7 questions clés

Vous découvrez que votre maison de vacances est occupée par des inconnus. Le choc est brutal, et les questions arrivent toutes en même temps : la police peut-elle intervenir ? Combien de temps cela va-t-il prendre ? Avez-vous le droit de changer la serrure ? Et surtout, la fameuse procédure « 48 heures » dont parle la presse s'applique-t-elle vraiment à une résidence secondaire ?

La réponse tient en une phrase qu'il faut avoir en tête avant tout le reste : la loi du 27 juillet 2023, dite loi Kasbarian-Bergé, couvre les résidences principales ET secondaires. C'est la nouveauté majeure introduite par son article 38, qui a modifié l'article 38 de la loi DALO du 5 mars 2007 en supprimant la condition de résidence principale. Concrètement, un propriétaire qui ne vit pas toute l'année dans le bien squatté peut désormais activer la même procédure préfectorale d'évacuation forcée que le résident permanent.

Dans cette FAQ approfondie, nous reprenons les sept questions qui reviennent systématiquement chez les propriétaires de résidences secondaires confrontés à un squat : qualification juridique, preuves à réunir, délais réels, gestes interdits, coûts, articulation avec la trêve hivernale, et recours en cas de blocage. L'objectif : vous donner une vision claire de la procédure, sans promesse magique, pour que vous sachiez exactement quoi faire dans les 24 premières heures.

1. Une résidence secondaire est-elle vraiment couverte par la procédure 48 heures ?

Oui, et c'est le point le plus important à retenir. Avant l'été 2023, la procédure préfectorale prévue par l'article 38 de la loi DALO ne visait que la résidence principale, c'est-à-dire le logement habité de manière effective et habituelle par le propriétaire. Les propriétaires d'une maison de campagne, d'un appartement de bord de mer ou d'un pied-à-terre familial étaient renvoyés vers la procédure judiciaire classique, longue et coûteuse.

La loi Kasbarian-Bergé du 27 juillet 2023 a explicitement supprimé cette condition. Désormais, l'article 38 modifié vise tout « local à usage d'habitation », sans distinguer son caractère principal ou secondaire. Une résidence occasionnellement occupée, fermée six mois par an, ou même louée en saisonnier hors période, entre dans le champ d'application.

Concrètement, cela change deux choses :

• Le préfet peut être saisi directement, sans passer par un juge ;
• Une fois la mise en demeure notifiée aux occupants, le délai d'évacuation volontaire est officiellement de 48 heures.

Attention toutefois : la procédure ne s'applique qu'aux squatteurs au sens strict, c'est-à-dire des personnes entrées sans droit ni titre, généralement par effraction. Un locataire en impayé, même de longue date, n'est pas un squatteur — son cas relève du contentieux locatif et de la procédure judiciaire d'expulsion classique. La distinction est essentielle, car saisir la préfecture pour un impayé locatif est voué à l'échec.

2. Quelles preuves devez-vous réunir avant de saisir le préfet ?

La procédure préfectorale est rapide, mais elle exige un dossier solide. Le préfet n'évacuera pas un logement sur simple déclaration : il lui faut des éléments objectifs établissant à la fois la propriété du bien et le caractère illicite de l'occupation.

Les pièces à rassembler en priorité :

• Un titre de propriété : acte notarié, attestation notariée récente, ou à défaut un avis de taxe foncière au nom du propriétaire ;
• Une preuve d'usage d'habitation : photos du bien meublé, factures EDF / eau au nom du propriétaire, attestation d'assurance habitation, preuves d'occupation passée (réservations Airbnb, échanges familiaux datés) ;
• Un dépôt de plainte en gendarmerie ou au commissariat pour violation de domicile (art. 226-4 du Code pénal) ;
• Un constat d'occupation illicite dressé par un commissaire de justice — pièce centrale du dossier, qui décrit les lieux, identifie les occupants si possible, et fait foi devant la préfecture.

Le constat de commissaire de justice est l'élément qui crédibilise le plus rapidement votre demande. Son coût varie selon les études, mais l'ordre de grandeur indicatif se situe entre 200 et 400 € HT pour un constat ponctuel, davantage si plusieurs déplacements ou un suivi sont nécessaires.

Plus le dossier est complet à la première saisine, plus la préfecture peut traiter rapidement. Un dossier incomplet revient avec une demande de pièces complémentaires, et fait perdre plusieurs jours.

3. Quel est le délai réel entre la découverte du squat et la récupération du bien ?

C'est probablement la question la plus sensible, et celle qui mérite la réponse la plus nuancée. Le texte de loi parle de 48 heures : ce délai correspond au temps laissé aux occupants pour quitter volontairement le logement après la notification de la mise en demeure préfectorale. Il ne couvre pas les étapes en amont.

En pratique, le calendrier réel s'articule à peu près ainsi (ordre de grandeur indicatif, variable selon la préfecture et le commissariat) :

• Jour 1 : découverte, dépôt de plainte, mise en sécurité du dossier ;
• Jours 2 à 5 : intervention du commissaire de justice pour le constat d'occupation, finalisation du dossier de saisine ;
• Jours 5 à 15 : instruction du dossier par les services de la préfecture et notification de la mise en demeure ;
• + 48 heures après notification : si les occupants n'ont pas quitté les lieux, le préfet peut requérir le concours de la force publique pour l'évacuation.

Le temps total entre découverte et récupération effective oscille donc le plus souvent entre une et plusieurs semaines, selon la réactivité des services préfectoraux, la qualité du dossier initial, et l'existence ou non d'un volet pénal parallèle. Les délais peuvent être plus longs en région parisienne ou pendant les périodes de forte activité préfectorale.

Le détail de chaque étape est exposé dans la procédure préfectorale 48 heures.

4. Que vous est-il strictement interdit de faire en tant que propriétaire ?

La tentation est forte d'agir soi-même : changer la serrure, couper l'eau, vider les affaires des occupants. C'est la pire chose à faire. Le droit français protège le domicile de la personne qui y vit, même si cette personne y vit illégalement. Reprendre son bien par la force expose le propriétaire à des sanctions pénales sérieuses.

Les actes à éviter absolument :

• Changer la serrure ou forcer l'entrée pendant l'occupation : caractérise une voie de fait et peut être qualifié de violation de domicile contre le propriétaire lui-même ;
• Couper l'eau, l'électricité ou le gaz : sanctionné par l'article 226-4-2 du Code pénal, jusqu'à 3 ans d'emprisonnement et 30 000 € d'amende ;
• Faire pression physiquement sur les occupants, même avec des proches : risque pénal direct (menaces, violences) ;
• Vider le logement des effets personnels des occupants : vol et destruction de biens d'autrui ;
• Diffuser publiquement photos ou identité des occupants : atteinte à la vie privée, voire diffamation.

Cette dissymétrie choque, légitimement. Mais elle s'explique : si la loi autorisait la reprise par la force, les conflits locatifs ou familiaux dégénéreraient en règlements privés. La voie légale, plus lente, est aussi celle qui protège votre dossier au moment de la mise en demeure préfectorale. Un propriétaire qui s'est rendu coupable d'une voie de fait fragilise sa propre demande.

La règle est simple : ne touchez à rien, documentez tout, et laissez le commissaire de justice et le préfet faire leur travail.

5. Combien coûte concrètement la procédure ?

La procédure préfectorale en elle-même ne coûte rien : la saisine du préfet est gratuite, et l'intervention de la force publique également. Les frais réels concernent les professionnels mobilisés autour du dossier.

Les principaux postes (ordres de grandeur indicatifs) :

• Commissaire de justice : 600 à 900 € pour un constat d'occupation illicite et un suivi du dossier (notification, état des lieux après évacuation). Variable selon la complexité et les déplacements ;
• Avocat ponctuel : 800 à 1 200 € si un volet pénal est nécessaire (recel, dégradations, plainte avec constitution de partie civile) ou si la préfecture tarde et qu'un référé judiciaire devient utile ;
• Serrurier agréé : généralement pris en charge dans le cadre de l'évacuation, mais à anticiper pour la sécurisation post-récupération.

Lorsque vous passez par Anti-Squat Express, notre commission est un forfait fixe de 1 500 € à la signature du mandat. Elle couvre la coordination du dossier, la constitution des pièces, le pilotage du commissaire de justice et la relation avec la préfecture. Les frais réseau (commissaire, avocat le cas échéant) sont payés directement par vous au prestataire concerné, sans marge intermédiaire.

Total estimé pour le client : 2 200 à 3 000 €, sans abonnement ni frais caché. Le détail figure dans le tarif récupération de bien squatté.

6. La trêve hivernale empêche-t-elle l'évacuation d'un squatteur ?

Non. C'est une idée reçue qui circule beaucoup, et qui inquiète à juste titre les propriétaires découvrant un squat entre novembre et mars. La trêve hivernale, qui court du 1er novembre au 31 mars, suspend les expulsions locatives — c'est-à-dire celles qui visent un occupant disposant ou ayant disposé d'un titre (bail, convention d'occupation).

Depuis la loi Kasbarian, le régime des squatteurs au sens strict est explicitement exclu de la trêve hivernale. Un occupant entré sans droit ni titre dans une résidence secondaire peut donc faire l'objet d'une mise en demeure préfectorale et d'une évacuation forcée même au cœur de l'hiver.

Quelques précisions utiles :

• La distinction repose toujours sur la qualification juridique : squatteur (procédure préfectorale, pas de trêve) versus locataire / occupant à titre quelconque (procédure judiciaire, trêve applicable) ;
• Si la qualification est contestée par les occupants — par exemple s'ils prétendent avoir un bail, même faux — le dossier peut basculer vers le judiciaire, où la trêve s'applique. D'où l'importance d'un constat précis et d'un dépôt de plainte rapide ;
• Le préfet conserve une marge d'appréciation sur des situations exceptionnelles (présence d'enfants en bas âge, état de santé), même si la trêve ne s'impose plus à lui dans le cas d'un squat caractérisé.

Autrement dit : découvrir un squat en décembre n'est pas une condamnation à attendre avril. La procédure peut, et doit, être engagée immédiatement.

7. Que faire si la préfecture refuse ou tarde à agir ?

Le préfet dispose d'un délai d'instruction officiel de 48 heures pour statuer sur la demande, mais en pratique la décision peut prendre plus de temps, en particulier si le dossier est incomplet ou la qualification juridique discutée. Plusieurs scénarios sont possibles, chacun avec un recours adapté.

Cas 1 : la préfecture demande des pièces complémentaires. C'est le scénario le plus fréquent. La réponse est simple : fournir les pièces manquantes le plus vite possible. Un commissaire de justice expérimenté anticipe ce point et constitue un dossier blindé en amont.

Cas 2 : la préfecture rejette la demande. Le rejet est notifié par décision motivée. Deux voies de recours coexistent :

• Recours gracieux auprès du préfet, en complétant le dossier ou en contestant la qualification retenue ;
• Recours contentieux devant le tribunal administratif, généralement en référé-suspension, qui permet d'obtenir une décision rapide.

Cas 3 : la préfecture ne répond pas. Au-delà d'un délai raisonnable, le silence vaut décision implicite de rejet, ouvrant les mêmes voies de recours. En parallèle, la voie judiciaire civile reste possible : référé devant le juge des contentieux de la protection ou le juge des référés du tribunal judiciaire, pour obtenir une ordonnance d'expulsion.

L'enjeu, à ce stade, est d'éviter l'enlisement. Un dossier qui stagne trois semaines à la préfecture coûte plus cher en immobilisation du bien qu'un référé bien préparé. Les questions fréquentes squat détaillent les autres situations de blocage rencontrées.

En conclusion

Retenez l'essentiel : depuis la loi du 27 juillet 2023, la procédure préfectorale 48 heures s'applique aux résidences principales ET secondaires. Vous n'avez plus à passer par une procédure judiciaire longue pour récupérer une maison de vacances ou un pied-à-terre occupé sans droit ni titre.

Trois actions immédiates si vous êtes concerné aujourd'hui :

• Déposer plainte pour violation de domicile (art. 226-4 du Code pénal) au commissariat ou à la gendarmerie du lieu du bien ;
• Mandater un commissaire de justice pour un constat d'occupation illicite — pièce centrale du dossier préfectoral ;
• Préparer le dossier de saisine du préfet avec titre de propriété, preuves d'usage et constat.

Surtout, ne touchez à rien : pas de changement de serrure, pas de coupure d'énergie, pas de pression directe. Chaque geste mal calibré fragilise votre dossier et peut vous exposer pénalement. La voie légale est plus rapide qu'on ne le croit quand elle est bien engagée.