Loi Kasbarian 2023 application concrète : le guide pratique en 5 étapes

Découvrir que votre logement est occupé sans droit ni titre est un choc. Vous cherchez une réponse nette, sans jargon, qui vous dise quoi faire et dans quel ordre. La loi Kasbarian du 27 juillet 2023 couvre désormais les résidences principales ET secondaires, et c'est précisément ce qui change la donne pour des milliers de propriétaires depuis bientôt trois ans. Avant cette loi, le squat d'une maison de vacances ou d'un pied-à-terre laissait souvent le propriétaire face à une procédure judiciaire longue. Aujourd'hui, la procédure préfectorale 48h s'applique au même titre que pour la résidence principale.

Encore faut-il l'activer correctement. La loi Kasbarian 2023 application concrète, ce n'est pas un appel au préfet : c'est une chaîne d'étapes précises, dans le bon ordre, avec les bonnes pièces. Une plainte mal formulée, un constat manquant, un titre de propriété introuvable — et le dossier cale plusieurs jours, parfois plusieurs semaines.

Ce guide vous présente la marche à suivre étape par étape, les preuves à réunir avant même de pousser la porte du commissariat, et les pièges à éviter. Il s'adresse aux propriétaires qui veulent comprendre le mécanisme avant de déclencher l'action. Toutes les références légales sont indiquées pour que vous puissiez vérifier : article 38 de la loi DALO du 5 mars 2007 modifié, article 226-4 du Code pénal, article 226-4-2 du Code pénal pour les voies de fait du propriétaire.

Étape 1 — Vérifier que la procédure 48h s'applique à votre situation

Avant toute démarche, il faut établir que votre situation entre dans le champ d'application de l'article 38 de la loi DALO du 5 mars 2007, tel que modifié par l'article 38 de la loi du 27 juillet 2023. C'est la première marche de la loi Kasbarian 2023 application concrète : sans qualification correcte, le préfet refusera la mise en demeure.

Les conditions cumulatives

Trois conditions doivent être réunies :

• Le bien doit être un local d'habitation (et non un local commercial, un terrain nu ou un entrepôt).
• L'occupation doit être illicite : entrée par voie de fait — effraction, fausse clé, intrusion par fenêtre, occupation après expiration d'une autorisation précaire.
• Le local doit constituer le domicile du propriétaire au sens large depuis 2023, c'est-à-dire résidence principale ou secondaire.

Ce qui n'est PAS un squat au sens de la loi

Attention au piège classique : un locataire qui ne paie plus son loyer n'est pas un squatteur. Il a un bail. La procédure préfectorale 48h ne lui est pas applicable. Le contentieux locatif relève de la justice civile, avec commandement de payer puis saisine du juge des contentieux de la protection. Confondre les deux situations fait perdre plusieurs semaines.

Cas frontière fréquent : un squat dans un bien fraîchement acquis, qui n'a jamais été habité par le nouveau propriétaire. La qualification dépend alors de la preuve d'habitation au sens du droit pénal (art. 226-4 CP), et non du seul titre. Un commissaire de justice peut qualifier l'occupation avant le dépôt de plainte pour éviter un rejet préfectoral.

Étape 2 — Rassembler les preuves avant d'aller au commissariat

La procédure repose sur trois faisceaux de preuves. Aucun préfet n'instruira un dossier incomplet, et le délai officiel de 48h ne court qu'à partir d'une mise en demeure régulièrement délivrée. Préparer ces pièces avant le dépôt de plainte est l'une des décisions les plus rentables du dossier.

1. La preuve de propriété

• Acte authentique de vente (copie ou attestation notariée).
• Avis de taxe foncière de l'année en cours.
• Relevé de propriété cadastral (consultable en ligne sur cadastre.gouv.fr).

2. La preuve d'usage du local comme domicile

C'est ici que les propriétaires de résidence secondaire ont longtemps buté avant 2023. Aujourd'hui, la résidence secondaire est admise, mais il faut la matérialiser :

• Factures d'eau, d'électricité, de gaz à votre nom à l'adresse du bien.
• Contrat d'assurance habitation mentionnant le bien comme résidence secondaire.
• Photos datées du logement avec vos effets personnels (mobilier, vêtements, vaisselle, objets de famille).
• Courriers et abonnements reçus à l'adresse.

3. La preuve de l'occupation illicite

C'est l'objet du constat d'occupation dressé par un commissaire de justice. Ce constat décrit avec précision les serrures forcées ou changées, la présence de tiers, les biens entrés dans le logement, et fixe une date certaine à l'occupation. Sa force probante est forte : il fait foi jusqu'à preuve contraire (art. 1er de l'ordonnance du 2 juin 2016).

Coût indicatif d'un constat : 200 à 400 € HT pour la prestation simple, davantage si déplacement, photos et signification. L'ordre de grandeur du dossier complet dépend du nombre d'actes et de la complexité.

Étape 3 — Déposer plainte et faire dresser le constat d'occupation

Ces deux actes peuvent être réalisés en parallèle, dans la même journée si possible. Plus le dossier arrive vite et complet sur le bureau du préfet, plus la chaîne avance.

Le dépôt de plainte

Vous vous présentez au commissariat ou à la gendarmerie territorialement compétents — c'est-à-dire ceux du lieu du bien, pas ceux de votre domicile habituel. Vous portez plainte pour violation de domicile sur le fondement de l'article 226-4 du Code pénal. Depuis la loi Kasbarian, la peine encourue par les occupants est passée à 3 ans d'emprisonnement et 45 000 € d'amende.

Apportez le dossier de preuves préparé à l'étape 2. Demandez un récépissé de dépôt de plainte : c'est ce document que la préfecture exigera.

Le constat de commissaire de justice

En parallèle, le commissaire de justice se rend sur place. Son constat décrit :

• L'état extérieur du bien (porte, fenêtres, serrure).
• La présence de personnes ou d'objets dans le logement (par observation des accès, sans entrer dans une zone privée).
• Tout signe d'occupation continue (vêtements visibles, lumière, fumée, véhicules stationnés).

Si l'accès est rendu impossible, le commissaire en fait également mention — c'est en soi un élément de preuve. À cette étape, prévoir la mobilisation rapide d'un serrurier agréé pour la phase d'évacuation est aussi utile, mais le serrurier n'intervient pas avant l'autorisation préfectorale.

Pourquoi la séquence compte

Un dépôt de plainte sans constat affaiblit le dossier : le préfet n'a aucune description objective de l'occupation. Un constat sans plainte n'a pas non plus de débouché préfectoral, car la qualification pénale manque.

Étape 4 — Saisir le préfet et faire exécuter la mise en demeure 48h

Une fois le dossier réuni, vous saisissez le préfet du département où se trouve le bien. La procédure préfectorale 48 heures se déroule alors selon une séquence prévue par l'article 38 de la loi DALO modifiée.

La saisine

Vous adressez à la préfecture un dossier comprenant :

• Le récépissé de dépôt de plainte.
• Le constat de commissaire de justice.
• Les preuves de propriété et de jouissance (factures, taxe foncière, photos).
• Une demande explicite de mise en œuvre de l'article 38 de la loi du 5 mars 2007 modifié.

La saisine peut se faire par lettre recommandée avec accusé de réception, par dépôt physique en préfecture, ou via la procuration d'un commissaire de justice mandaté.

L'instruction et la mise en demeure

Le préfet dispose de 48 h pour examiner la demande. S'il l'accepte, il adresse aux occupants une mise en demeure de quitter les lieux. Les occupants ont alors un délai minimum de 24 h pour partir volontairement.

L'évacuation forcée

Passé ce délai, et faute de départ volontaire, le préfet procède à l'évacuation par la force publique. Le commissaire de justice et le serrurier interviennent à ce moment, sous escorte. Les biens trouvés sur place font l'objet d'un inventaire et sont stockés selon la procédure de l'article L. 433-1 du Code des procédures civiles d'exécution.

Délai réel

Officiellement 48 h après mise en demeure ; en pratique, le temps total entre découverte et récupération va de quelques jours à plusieurs semaines selon la réactivité de la préfecture, du commissariat et l'éventuel volet contentieux. La trêve hivernale (1er novembre - 31 mars) ne s'applique pas aux occupants illicites depuis la loi Kasbarian.

Ce qu'il ne faut PAS faire pendant ces étapes

La loi Kasbarian 2023 application concrète suppose aussi de connaître les gestes qui invalident la procédure ou retournent le droit pénal contre vous. Cinq erreurs reviennent dans la majorité des dossiers qui patinent.

1. Changer la serrure ou forcer l'entrée vous-même

L'article 226-4-2 du Code pénal punit de 3 ans d'emprisonnement et 30 000 € d'amende le fait de faire évacuer un occupant par voie de fait. Reprendre les lieux par la force, même chez vous, est un délit tant que la procédure n'est pas allée à son terme.

2. Couper l'eau, l'électricité ou le gaz

Ces coupures sont qualifiées de voies de fait. Elles relèvent du même article 226-4-2 et exposent à des poursuites pénales en plus de fragiliser votre dossier civil.

3. Confronter les occupants

Une altercation peut donner lieu à une plainte croisée pour menaces ou violences. Vous devenez alors mis en cause dans une procédure parallèle, ce qui ralentit la procédure préfectorale.

4. Communiquer publiquement avant la résolution

Diffuser des photos, noms ou éléments d'identité des occupants sur les réseaux sociaux peut tomber sous le coup de l'atteinte à la vie privée (art. 9 du Code civil) ou de la diffamation. Plusieurs propriétaires ont été condamnés sur ce terrain.

5. Attendre, espérer un départ spontané

Chaque jour qui passe complique l'identification des occupants, l'établissement de la date d'entrée, et la motivation du préfet. La jurisprudence sur le squat montre régulièrement que les dossiers tardifs sont aussi les plus fragiles.

Étape 5 — Sécuriser le bien et préparer la remise en état

La récupération du bien n'est pas la fin du dossier. Elle marque le début d'une phase de sécurisation et de remise en état qui conditionne votre tranquillité future et, le cas échéant, votre indemnisation.

Sécurisation immédiate

Dès l'évacuation, le serrurier change l'intégralité des cylindres. Il est utile de faire installer une serrure de classe A2P **1 ou supérieure, voire un système anti-effraction renforcé pour une résidence secondaire peu fréquentée. Un voisin de confiance ou un mandataire de gestion administrative peut surveiller le bien jusqu'à votre prochaine présence.

État des lieux après évacuation

Faire dresser un second constat par le commissaire de justice, immédiatement après la récupération, est l'investissement le plus utile pour la suite. Ce constat documente :

• Les dégradations matérielles (portes, sols, mobilier, sanitaires).
• Les biens manquants par comparaison avec l'état antérieur.
• L'état général d'hygiène et de salubrité.

Voies d'indemnisation

L'indemnisation passe principalement par :

• L'assurance habitation, si la garantie vandalisme et le risque squat sont couverts (vérification à faire dans votre contrat).
• La constitution de partie civile dans la procédure pénale, qui permet de demander des dommages-intérêts aux occupants identifiés.

Le recouvrement effectif reste souvent difficile lorsque les occupants sont insolvables, mais le titre exécutoire obtenu reste valable plusieurs années.

En conclusion

Récapitulons. La loi Kasbarian 2023 application concrète, c'est une séquence : qualifier l'occupation, réunir les preuves, déposer plainte, faire constater, saisir le préfet, exécuter la mise en demeure, sécuriser. Et surtout, la loi du 27 juillet 2023 couvre les résidences principales ET secondaires : les propriétaires de maison de vacances ne sont plus les oubliés du dispositif.

Trois actions immédiates si vous découvrez un squat aujourd'hui :

1. Constituer le dossier de preuves (titre de propriété, factures, photos datées) avant tout déplacement sur place.
2. Mandater un commissaire de justice pour le constat d'occupation.
3. Déposer plainte au commissariat ou à la gendarmerie du lieu du bien, avec le dossier complet.

Si vous souhaitez être accompagné dans cette séquence, Anti-Squat Express coordonne le réseau de professionnels qui agissent dans le cadre de leurs missions réglementées : notre commission est de 1 500 € forfaitaires à la signature du mandat ; les frais réseau (commissaire de justice 600 - 900 €, avocat ponctuel 800 - 1 200 € si volet pénal) sont payés directement aux professionnels concernés. Total estimé client : 2 200 - 3 000 €.

Anti-Squat Express n'est pas un cabinet d'avocats et ne fournit pas de conseil juridique au sens de la loi n° 71-1130. Nous coordonnons un réseau de professionnels (commissaires de justice, avocats partenaires) qui agissent dans le cadre de leurs missions réglementées.