Vous rentrez de vacances. La serrure résiste. Vous comprenez qu'on a forcé votre porte. Des inconnus sont installés chez vous. Le choc passé, une question s'impose : que faire en cas de squat de résidence principale ?

La loi du 27 juillet 2023, dite loi Kasbarian-Bergé, a renforcé la protection des propriétaires. Elle couvre les résidences principales ET secondaires, sans distinction. La procédure préfectorale en 48 heures, autrefois réservée au domicile au sens strict, s'applique désormais à tous les locaux d'habitation occupés illicitement.

Reste à savoir comment l'activer. La procédure existe sur le papier, mais sa réussite dépend de la qualité du dossier que vous présentez à la préfecture. Une plainte mal déposée, un constat absent, une preuve de propriété confuse — et le délai s'allonge mécaniquement.

Ce guide pratique récapitule les réflexes à connaître, étape par étape : sécuriser la scène, réunir les preuves, déposer plainte, mobiliser un commissaire de justice, saisir le préfet, et éviter les fautes qui peuvent retourner la procédure contre vous. Il s'adresse aux propriétaires occupants comme aux propriétaires bailleurs qui découvrent une occupation illicite et veulent agir vite, dans le cadre strict de la loi.

Reconnaître un squat de résidence principale au sens de la loi

Avant d'agir, il faut qualifier la situation. Tous les occupants sans titre ne sont pas des squatteurs au sens pénal, et la confusion peut vous coûter du temps précieux.

Squatteur ou occupant indélicat ?

Un squatteur est une personne qui s'est introduite par effraction, menace ou voie de fait dans un local d'habitation. Cette qualification juridique relève de l'article 226-4 du Code pénal, qui réprime la violation de domicile. Depuis la loi Kasbarian du 27 juillet 2023, la peine est portée à trois ans d'emprisonnement et 45 000 € d'amende.

À l'inverse, un locataire qui ne paie plus son loyer, un ex-conjoint qui refuse de partir, un hébergé à titre gratuit qui s'éternise : aucun n'est juridiquement un squatteur. Ce sont des occupants sans droit ni titre, dont l'éviction relève d'une procédure judiciaire classique, plus longue, devant le juge des contentieux de la protection.

Résidence principale, résidence secondaire : la loi ne distingue plus

La loi du 27 juillet 2023 a supprimé la condition de résidence principale qui figurait à l'article 38 de la loi DALO du 5 mars 2007. Vous êtes désormais protégé que vous viviez à l'année dans le bien squatté ou que vous y veniez quelques semaines par an. Les preuves d'occupation antérieure (factures, courriers, photos, témoignages de voisins) restent utiles pour caractériser le local comme votre habitation aux yeux de la préfecture.

Que faire en cas de squat de résidence principale dans les premières heures

N'entrez pas dans le logement. Ne discutez pas avec les occupants. Photographiez ce que vous voyez depuis l'extérieur (porte forcée, fenêtre brisée, traces d'effraction visibles) et appelez immédiatement la police ou la gendarmerie. Ces premiers éléments constituent la base de tout le dossier qui sera ensuite déposé en préfecture.

La procédure préfectorale 48h, étape par étape

La procédure préfectorale 48 heures se déroule en cinq étapes ordonnées. Sauter une étape ou la conduire de travers fait perdre des jours, voire renvoie le dossier au point de départ.

Étape 1 : déposer plainte au commissariat

La plainte pour violation de domicile est le point de départ obligatoire. Rendez-vous au commissariat ou à la gendarmerie territorialement compétents, présentez votre titre de propriété et exposez les faits avec précision. Demandez une copie du procès-verbal — ce document sera réclamé par la préfecture.

Étape 2 : faire constater l'occupation par un commissaire de justice

Le commissaire de justice (nouvelle appellation de l'huissier depuis le 1er juillet 2022) dresse un constat d'occupation illicite. Ce document a force probante devant la préfecture et le juge. Il décrit l'état des lieux, identifie les occupants lorsque c'est possible, photographie les traces d'effraction. Comptez 600 à 900 € HT pour un constat avec suivi — ordre de grandeur indicatif, susceptible de varier selon l'étude et la complexité de la mission.

Étape 3 : déposer la demande en préfecture

Vous saisissez le préfet du département où se situe le bien. Le dossier réunit la plainte, le constat, votre titre de propriété, et toutes les pièces qui démontrent que vous êtes bien le propriétaire et que les occupants sont entrés illégalement (factures, taxe foncière, attestation d'assurance, témoignages).

Étape 4 : la mise en demeure préfectorale

Si le dossier est jugé complet, le préfet adresse aux occupants une mise en demeure de quitter les lieux. Le délai de 48 heures court à compter de cette notification — pas du dépôt de votre demande. C'est un point que beaucoup de propriétaires découvrent trop tard.

Étape 5 : l'évacuation forcée

À l'issue du délai, si les occupants n'ont pas libéré les lieux volontairement, la force publique procède à l'évacuation. Le commissaire de justice est généralement présent pour dresser le procès-verbal de sortie et constater l'état du bien.

Les preuves à réunir avant de saisir la préfecture

La réussite de la procédure tient à la qualité du dossier. Une demande appuyée par des pièces solides est traitée vite ; un dossier incomplet est renvoyé en complément, et le calendrier glisse de plusieurs jours.

Preuves de propriété

Preuves d'occupation antérieure du bien

Preuves de l'occupation illicite actuelle

Plus le dossier est complet à l'instant du dépôt, plus la préfecture peut décider rapidement. Un dossier qui arrive en plusieurs morceaux étalés sur trois jours est traité comme un dossier qui arrive le troisième jour : le compteur ne démarre vraiment qu'à partir d'un dossier complet.

« Préparer ses preuves avant même de saisir le préfet, c'est gagner soixante-douze heures sur la procédure. C'est souvent la différence entre une récupération en une semaine et une récupération en un mois. »

Ce qu'il ne faut PAS faire — les erreurs qui se retournent contre le propriétaire

La tentation est forte de reprendre son bien par ses propres moyens. C'est une erreur, à la fois pénalement, civilement et tactiquement. Quatre interdits, à respecter sans exception.

Ne pas changer la serrure soi-même

Pénétrer dans le logement squatté pour reprendre possession des lieux peut être qualifié de violation de domicile à votre tour. Oui, c'est juridiquement votre bien. Non, vous n'avez pas le droit d'y entrer dès lors que des occupants y ont établi leur demeure de fait. Seule la force publique, sur autorisation préfectorale ou décision judiciaire, peut procéder à l'évacuation.

Ne pas couper l'eau, l'électricité ou le gaz

Cette pratique est constitutive du délit prévu à l'article 226-4-2 du Code pénal. Le propriétaire qui tente de forcer la sortie des occupants en coupant les fluides, en supprimant des éléments du logement ou en harcelant les lieux encourt jusqu'à trois ans d'emprisonnement et 30 000 € d'amende. Le résultat exactement inverse de celui recherché.

Ne pas négocier seul avec les occupants

Une discussion directe peut être interprétée a posteriori comme une reconnaissance tacite de l'occupation. Et un échange enregistré ou raconté, mal cadré, peut affaiblir votre dossier devant la préfecture. Laissez la procédure suivre son cours et confiez les contacts éventuels au commissaire de justice ou à votre conseil.

Ne pas attendre

Plus le temps passe, plus les occupants s'installent et plus la qualification de « domicile » pour eux se renforce dans les pièces du dossier. Agissez dans les heures qui suivent la découverte du squat : c'est le facteur numéro un de réussite de la procédure préfectorale 48h.

Délais réels, coût, et l'après-évacuation

Question récurrente des propriétaires : que faire en cas de squat de résidence principale quand la préfecture tarde à répondre, et combien va coûter l'ensemble de la procédure ?

Délais réels : 48h, vraiment ?

Sur le papier, oui. En pratique, le délai total entre la découverte du squat et la récupération effective des lieux dépend de plusieurs variables : disponibilité de la préfecture, charge du commissariat, présence éventuelle d'enfants ou de personnes vulnérables parmi les occupants, week-end et jours fériés. Il faut souvent compter de quelques jours à deux ou trois semaines au total. Ce calendrier reste indicatif et varie d'un département à l'autre.

Coût d'ensemble

Après l'évacuation

Faites changer immédiatement les serrures par un serrurier agréé. Faites constater l'état du bien (dégâts, vols, dégradations) par un commissaire de justice : ce second constat fonde l'action en indemnisation ultérieure. Vérifiez votre contrat d'assurance habitation — certaines garanties « vandalisme » ou « occupation illicite » peuvent jouer, sous réserve des conditions générales.

Si les occupants ont été identifiés au cours de la procédure, une action civile en paiement d'une indemnité d'occupation et en réparation des dégradations peut être engagée. C'est une démarche distincte de la procédure préfectorale, qui se conduit devant le juge civil avec l'assistance d'un avocat.

Anti-Squat Express n'est pas un cabinet d'avocats et ne fournit pas de conseil juridique au sens de la loi n° 71-1130. Nous coordonnons un réseau de professionnels (commissaires de justice, avocats partenaires) qui agissent dans le cadre de leurs missions réglementées.

En conclusion

Que faire en cas de squat de résidence principale ? Garder son sang-froid, ne jamais reprendre possession par la force, et bâtir vite un dossier complet pour la préfecture. La loi du 27 juillet 2023 (loi Kasbarian-Bergé) couvre les résidences principales ET secondaires : la procédure préfectorale 48h est désormais accessible à tous les propriétaires confrontés à une occupation illicite.

Trois actions immédiates dès la découverte du squat :

  1. Photographier l'extérieur du bien et signaler les faits à la police ou à la gendarmerie
  2. Réunir vos preuves de propriété et d'occupation antérieure (titre, taxe foncière, factures, témoignages)
  3. Mandater un commissaire de justice pour le constat d'occupation illicite

La procédure existe ; encore faut-il l'activer correctement. Un dossier solide réduit les allers-retours administratifs et raccourcit le délai réel jusqu'à la récupération du logement. Si vous voulez sécuriser le déroulé sans vous éparpiller, faites accompagner les premières démarches par des professionnels qui coordonnent toute la chaîne en parallèle.

Vous découvrez un squat dans votre logement ? Faites le point sur votre situation avec Anti-Squat Express et activez la procédure préfectorale 48h dans les meilleures conditions, dès les premières heures.

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