Squat de résidence secondaire en 2026 : préfectorale 48h ou voie judiciaire ?

Vous découvrez votre maison de vacances occupée. La porte a été forcée, les volets sont ouverts, des inconnus se sont installés. Premier réflexe : que faire en cas de squat résidence secondaire ? Depuis la loi du 27 juillet 2023, dite loi Kasbarian-Bergé, la réponse a profondément changé. Cette loi a supprimé la condition de résidence principale qui figurait dans l'ancien article 38 de la loi DALO du 5 mars 2007. Concrètement, la procédure préfectorale 48 heures s'applique désormais aux résidences principales ET secondaires, sans distinction.

Mais une question subsiste : faut-il systématiquement actionner la procédure préfectorale ? Ou la voie judiciaire classique reste-t-elle parfois plus adaptée ? Beaucoup de propriétaires l'ignorent : ces deux voies coexistent, et le bon choix dépend de la situation concrète — preuve de propriété disponible, présence ou non d'effraction visible, complexité du dossier, ancienneté de l'occupation.

Cet article propose un comparatif structuré entre les deux procédures, critère par critère : délais, coût, conditions de recevabilité, force probante exigée, risques en cas d'erreur. Objectif : vous aider à savoir, dès la découverte du squat, vers quelle voie orienter votre dossier — et avec quel accompagnement professionnel. Nous ne vous donnons pas de conseil juridique au sens de la loi n° 71-1130 du 31 décembre 1971, mais une cartographie claire des options à votre disposition.

Loi Kasbarian : ce qui a changé pour les résidences secondaires en 2023

Avant juillet 2023, la procédure préfectorale rapide était réservée à la résidence principale. Le propriétaire d'une maison de vacances squattée se voyait orienté vers une procédure judiciaire d'expulsion, longue et coûteuse. La loi Kasbarian du 27 juillet 2023 a mis fin à cette différence de traitement.

L'article 38 de cette loi modifie l'article 38 de la loi DALO du 5 mars 2007. La modification est courte mais décisive : la mention « constituant son domicile » a été remplacée par « à usage d'habitation ». Trois mots qui changent tout. Désormais, dès lors que le local est destiné à l'habitation, le propriétaire peut saisir le préfet, qu'il s'agisse de sa résidence permanente ou de sa maison de campagne.

La loi a également durci le volet pénal. L'article 226-4 du code pénal punissait l'introduction dans le domicile d'autrui d'un an d'emprisonnement et 15 000 € d'amende. Depuis 2023, la peine est portée à trois ans d'emprisonnement et 45 000 € d'amende. Le législateur a également créé une infraction spécifique pour le maintien dans les lieux après mise en demeure : deux ans d'emprisonnement et 30 000 € d'amende.

Pour le propriétaire d'une résidence secondaire, cette réforme ouvre une option qui n'existait pas auparavant. Mais elle ne supprime pas pour autant la voie judiciaire classique. Les deux procédures coexistent. Le choix dépend de critères objectifs que nous comparons dans les sections suivantes.

Une réforme adoptée dans un contexte de tension

La loi Kasbarian-Bergé a été adoptée à la suite de plusieurs affaires médiatisées dans lesquelles des propriétaires de maisons secondaires se retrouvaient démunis face à des squats parfois durables. Sans entrer dans le débat politique qui a entouré son vote, retenez que le législateur a explicitement voulu mettre les résidences secondaires à parité avec les résidences principales sur le plan procédural.

Voie 1 : la procédure préfectorale 48 heures, article 38 réformé

La procédure préfectorale est une voie administrative, sans juge. Elle vise à obtenir une décision rapide d'évacuation forcée par le préfet. Voici les étapes telles qu'elles se déroulent en pratique.

Étape 1 — Le dépôt de plainte

Première démarche : déposer plainte pour violation de domicile auprès du commissariat ou de la gendarmerie. Sans dépôt de plainte, la procédure préfectorale ne peut pas être enclenchée. Conservez impérativement le récépissé.

Étape 2 — Le constat d'occupation illicite

Un commissaire de justice (profession qui a remplacé celle d'huissier de justice depuis le 1er juillet 2022) se déplace sur place et dresse un constat. Ce document a force probante particulière : il décrit les lieux, la présence d'occupants, les éventuelles traces d'effraction. C'est la pièce maîtresse du dossier préfectoral.

Étape 3 — La preuve de propriété et de destination

Vous devez fournir au préfet : un titre de propriété (acte notarié, attestation notariale), des éléments démontrant que le bien est à usage d'habitation (taxe foncière, factures EDF, photos antérieures, attestation de voisinage). Pour une résidence secondaire, ce point est crucial : il ne suffit pas d'affirmer, il faut documenter.

Étape 4 — La saisine du préfet

La demande est adressée au préfet du département où se situe le bien. Elle réunit la plainte, le constat de commissaire de justice, le titre de propriété, les preuves d'usage habitation, et une demande écrite formelle d'évacuation forcée.

Étape 5 — La mise en demeure et le délai 48h

Si le préfet juge le dossier recevable, il adresse une mise en demeure aux occupants de quitter les lieux. Le délai de 48 heures court à compter de la notification. Passé ce délai, la force publique peut procéder à l'évacuation. Pour comprendre dans le détail la procédure préfectorale 48 heures, vous pouvez consulter notre page dédiée.

Précision importante : les 48 heures sont le délai légal théorique entre la mise en demeure et l'évacuation. Le délai réel total entre la découverte du squat et la récupération effective peut aller de quelques jours à plusieurs semaines, selon la réactivité du commissariat, du préfet et la disponibilité des forces de l'ordre.

Voie 2 : la procédure judiciaire classique, quand elle reste pertinente

Mais que faire en cas de squat résidence secondaire lorsque la voie préfectorale n'est pas envisageable ? La voie judiciaire reste la procédure de droit commun. Elle suppose la saisine du juge des contentieux de la protection ou du juge des référés, selon la situation. Elle est plus lente, mais parfois la seule possible.

Quand la voie judiciaire s'impose-t-elle ?

Trois cas typiques :

• Lorsque la qualification de « squat » au sens pénal est contestée — par exemple, si l'occupant prétend être un ancien locataire, un membre éloigné de la famille, ou un occupant placé par un tiers se prétendant propriétaire.
• Lorsque la preuve de l'effraction ou de l'occupation illicite est fragile (pas de traces visibles, occupants présents depuis longtemps, témoignages contradictoires).
• Lorsque le préfet a rejeté la demande préfectorale par décision motivée.

Comment se déroule la procédure judiciaire ?

Le propriétaire, par l'intermédiaire d'un avocat, saisit le juge compétent. La procédure suit ces grandes étapes : assignation des occupants, audience, jugement d'expulsion, signification du jugement par commissaire de justice, commandement de quitter les lieux, intervention de la force publique avec l'accord du préfet en cas de besoin.

Les délais judiciaires

Comptez plusieurs semaines à plusieurs mois selon l'engorgement du tribunal et la complexité du dossier. La procédure de référé permet d'aller plus vite que la procédure au fond, mais reste nettement plus longue que la voie préfectorale 48h. À cela peut s'ajouter, pour certaines situations, la trêve hivernale (1er novembre - 31 mars). Précision utile : la trêve hivernale ne s'applique PAS aux squatteurs identifiés comme tels depuis la loi Kasbarian — un point souvent mal compris.

Le coût

Plus élevé que la voie préfectorale, en raison des honoraires d'avocat. Compter, en ordre de grandeur indicatif et selon les barreaux, entre 1 500 et 3 500 € pour la procédure complète, hors frais de commissaire de justice pour signification et exécution.

Comparatif détaillé : cinq critères pour trancher

Voici les cinq critères opérationnels qui distinguent les deux voies. Cette grille vous aide à orienter votre dossier dès le premier appel à un professionnel.

1. Délai jusqu'à récupération

Préfectorale 48h : 48 heures théoriques après mise en demeure, en pratique quelques jours à plusieurs semaines selon la réactivité de l'administration.
Judiciaire : plusieurs semaines à plusieurs mois selon le tribunal et le type de procédure (fond ou référé).

2. Coût pour le propriétaire

Préfectorale : frais préfectoraux nuls, commissaire de justice 600 - 900 € (ordre de grandeur indicatif), avocat ponctuel parfois utile en aval (800 - 1 200 €). Pour comparer plus finement, vous pouvez consulter notre tarif récupération de bien squatté.
Judiciaire : avocat indispensable (1 500 - 3 500 €), commissaire de justice pour signification et exécution, droit de plaidoirie. Total significativement plus élevé que la voie préfectorale.

3. Conditions de recevabilité

Préfectorale : exige dépôt de plainte, preuve de propriété, preuve que le bien est à usage d'habitation, constat de l'occupation illicite. Conditions strictes mais désormais accessibles aux résidences principales et secondaires.
Judiciaire : recevable dans des situations plus diverses, y compris lorsque la qualification de squat est discutable ou que l'historique des lieux est complexe.

4. Force probante exigée

Préfectorale : dossier solide dès le départ, sans quoi le préfet rejette. Le constat de commissaire de justice est central et doit être circonstancié.
Judiciaire : tolère une instruction contradictoire, ce qui peut permettre d'éclairer une situation ambiguë où les preuves sont moins immédiatement disponibles.

5. Risques en cas d'erreur de dossier

Préfectorale : un dossier incomplet entraîne un refus du préfet et fait perdre un temps précieux.
Judiciaire : coût plus élevé en cas d'échec, mais procédure mieux outillée pour les cas atypiques.

Cette grille n'est pas une recette unique. Chaque dossier comporte ses spécificités. Mais elle donne une base claire pour comprendre que faire en cas de squat résidence secondaire selon votre configuration concrète.

Ce qu'il ne faut PAS faire, quelle que soit la voie choisie

Les deux procédures partagent un point commun : elles supposent que le propriétaire respecte strictement le cadre légal. Toute initiative personnelle peut détruire le dossier — voire le retourner contre vous. Voici les principales erreurs à éviter.

Changer la serrure soi-même

Le bien est légalement considéré comme le « domicile » des occupants dès qu'ils y résident effectivement, même sans titre. Pénétrer dans les lieux pour changer la serrure peut être qualifié de violation de domicile (art. 226-4 CP). Le propriétaire devient alors lui-même justiciable pénalement. Attendez la mise en demeure préfectorale ou la décision judiciaire d'expulsion.

Couper l'eau, l'électricité ou le gaz

L'article 226-4-2 du code pénal sanctionne le fait de chercher à faire partir l'occupant par voie de fait — coupure d'énergie, dépôt de gravats, harcèlement. Trois ans d'emprisonnement et 30 000 € d'amende. C'est la disposition la plus souvent ignorée des propriétaires excédés.

Forcer une confrontation physique

Toute altercation peut entraîner des poursuites pour violences, peu importe le contexte. Laissez les forces de l'ordre opérer dans le cadre prévu par la loi.

Tarder à déposer plainte

Plus le temps passe, plus le dossier se fragilise. L'idéal est de déposer plainte dans les heures qui suivent la découverte du squat. Faute de plainte, la procédure préfectorale n'est tout simplement pas activable.

Négocier financièrement avec les occupants

Verser une somme pour qu'ils partent peut, juridiquement, être assimilé à une reconnaissance d'occupation tolérée. Le risque est de glisser vers une situation où la voie préfectorale n'est plus mobilisable, faute de qualification de squat caractérisée.

Ces interdits valent aussi bien pour la résidence principale que pour la résidence secondaire, sans aucune différence depuis la réforme de 2023.

Quelle voie pour quel profil de dossier ?

Voici, en synthèse, les configurations dans lesquelles chaque voie tend à s'imposer naturellement.

La voie préfectorale est généralement le bon réflexe quand :

• L'effraction est récente et visible (porte forcée, serrure remplacée).
• Le titre de propriété est immédiatement disponible et incontestable.
• Vous disposez de factures EDF, taxe foncière, témoignages de voisinage attestant l'usage habitation.
• Le bien est clairement identifiable comme habitation (mobilier, configuration intérieure).
• Aucun occupant ne peut se prévaloir d'un titre, même fragile.

Dans ces cas, mobiliser un commissaire de justice dans les 24 heures pour le constat est le point de bascule. Le dossier doit être déposé en préfecture rapidement et complet.

La voie judiciaire reste préférable quand :

• L'occupant prétend avoir un droit (bail oral, occupation de tolérance, lien familial supposé).
• Aucune trace d'effraction n'est exploitable.
• L'occupation est ancienne (plusieurs mois) et le statut des lieux a pu évoluer dans les faits.
• La préfecture a déjà refusé une première demande pour insuffisance de dossier.

Dans ce cas, la mobilisation d'un avocat est indispensable dès le départ pour structurer la stratégie contentieuse.

Comment trancher en pratique ?

La meilleure manière de trancher est de soumettre votre dossier à un professionnel qui examine les pièces concrètes. C'est le rôle que joue Anti-Squat Express : nous coordonnons un réseau de commissaires de justice et d'avocats partenaires, et orientons votre dossier vers la voie la plus adaptée dès le premier échange. Notre commission est de 1 500 € forfaitaire ; les frais réseau (commissaire 600 - 900 €, avocat ponctuel 800 - 1 200 € si nécessaire) sont payés directement par vous aux professionnels intervenants. Total estimé pour le client : 2 200 - 3 000 € selon la complexité.

En conclusion

Que faire en cas de squat résidence secondaire en 2026 ? D'abord, retenir l'essentiel : depuis la loi Kasbarian du 27 juillet 2023, la procédure préfectorale 48h s'applique aux résidences principales ET secondaires, sans distinction. Cette parité de traitement est l'acquis juridique majeur des trois dernières années pour les propriétaires bailleurs et propriétaires occupants. Ensuite, ne pas confondre vitesse et précipitation : entre la voie préfectorale et la voie judiciaire, le bon choix dépend de la solidité de votre dossier de preuve, pas d'une préférence abstraite pour l'une ou l'autre.

Trois actions immédiates dès la découverte du squat : 1) déposer plainte au commissariat le jour même ; 2) faire intervenir un commissaire de justice pour un constat sous 24 à 48 heures ; 3) réunir titre de propriété et preuves d'usage habitation. Le reste est affaire d'orientation procédurale. Pour faire le point sur votre dossier sans engagement, vous pouvez signaler un squat à Anti-Squat Express.

Anti-Squat Express n'est pas un cabinet d'avocats et ne fournit pas de conseil juridique au sens de la loi n° 71-1130. Nous coordonnons un réseau de professionnels (commissaires de justice, avocats partenaires) qui agissent dans le cadre de leurs missions réglementées.