Squatteur et loyer : quelles obligations financières réelles en 2026 ?

Découvrir un squat dans son bien soulève immédiatement une question financière : l'occupant doit-il quelque chose au propriétaire ? Loyer, indemnité, charges, dégradations… La confusion est fréquente, parce que le mot « squatteur » désigne en réalité une situation juridique précise, très différente de celle d'un locataire défaillant. Et cette différence change tout sur le plan des obligations de paiement.

La loi du 27 juillet 2023, dite loi Kasbarian-Bergé, couvre désormais les résidences principales ET secondaires. Elle a clarifié la procédure de récupération du bien, mais elle n'a pas créé d'obligation de loyer dans le chef du squatteur. Pour une raison simple : un squatteur, par définition, n'a jamais signé de bail. Il ne paie donc pas de loyer au sens juridique du terme. Cela ne signifie pas qu'il échappe à toute conséquence financière, bien au contraire.

Ce guide pratique vous explique, étape par étape, ce que la loi prévoit réellement : quelles sommes peuvent être réclamées, par quelle voie, dans quels délais, et surtout comment articuler la récupération du bien avec une éventuelle action en indemnisation. L'objectif est de vous donner une lecture claire de vos droits, sans promesse magique, sans raccourci dangereux.

Étape 1 — Comprendre pourquoi un squatteur ne paie pas de « loyer »

Le loyer est la contrepartie d'un contrat de bail. Il suppose un accord écrit ou verbal entre un propriétaire bailleur et un locataire, fixant un montant, une durée, des conditions d'occupation. Sans cet accord, il n'existe juridiquement pas de loyer.

Un squatteur entre dans les lieux sans titre et sans droit. Il n'a jamais conclu de bail, il n'a jamais reçu les clés de manière régulière, il n'a jamais été accepté comme occupant par le propriétaire. La jurisprudence est constante sur ce point : l'occupation sans droit ni titre ne fait pas naître un contrat de location, même après plusieurs mois ou plusieurs années de présence dans les lieux.

Cette distinction est essentielle pour deux raisons. D'abord, parce qu'elle empêche le squatteur de se prévaloir des protections du locataire : pas de droit au maintien dans les lieux, pas de préavis, pas de protection de la trêve hivernale depuis la loi Kasbarian. Ensuite, parce qu'elle conditionne la nature des sommes que le propriétaire peut réclamer.

La question « squatteur paye t il un loyer obligation » repose donc sur une confusion fréquente. La réponse courte est : non, pas de loyer au sens contractuel. Mais oui, des sommes peuvent être dues à un autre titre, sur le fondement de la responsabilité civile et de l'occupation illicite. C'est ce qu'on appelle l'indemnité d'occupation, et c'est très différent.

Confondre les deux notions peut vous faire perdre du temps et de l'argent. Réclamer un « loyer » à un squatteur dans une procédure mal engagée, c'est risquer de voir votre demande rejetée pour défaut de fondement juridique.

Étape 2 — Identifier la vraie obligation : l'indemnité d'occupation

L'indemnité d'occupation est la somme qu'un juge peut condamner un occupant sans droit ni titre à verser au propriétaire, pour compenser la privation de jouissance du bien. Elle ne découle pas d'un contrat, mais de la responsabilité civile (article 1240 du Code civil) et du principe selon lequel nul ne peut s'enrichir au détriment d'autrui.

Le montant de cette indemnité est généralement fixé par référence à la valeur locative du bien, c'est-à-dire au loyer qu'aurait pu percevoir le propriétaire s'il avait loué normalement son logement. Le juge tient compte de l'état du marché local, de la surface, du niveau de prestation. Il peut aussi majorer cette indemnité en cas de mauvaise foi caractérisée, par exemple lorsque le squatteur a refusé toute proposition de départ amiable.

Indemnité d'occupation : ce qu'elle couvre

• La privation de jouissance pendant toute la durée de l'occupation illicite
• Le préjudice de location, lorsque le bien était destiné à être loué
• Les charges normalement supportées par un occupant (eau, électricité, taxe d'enlèvement des ordures ménagères répercutable)

Ce qu'elle ne couvre pas automatiquement

• Les dégradations matérielles, qui relèvent d'une action distincte en réparation
• Le préjudice moral, qui suppose une démonstration spécifique
• Les frais de procédure, qui sont traités au titre de l'article 700 du Code de procédure civile

Pour obtenir cette indemnité, il faut saisir le juge — généralement le tribunal judiciaire — par voie d'assignation. C'est une procédure civile classique, distincte de la procédure préfectorale d'évacuation, qui n'a pour seul objet que la libération matérielle des lieux.

Étape 3 — Distinguer récupération du bien et action en paiement

Beaucoup de propriétaires confondent les deux objectifs : récupérer le logement, et obtenir une indemnisation. Ce sont deux procédures différentes, qui ne suivent pas le même calendrier ni la même logique.

La récupération du bien passe, pour un local d'habitation occupé illicitement, par la procédure préfectorale 48 heures issue de l'article 38 de la loi DALO du 5 mars 2007, modifié par la loi Kasbarian du 27 juillet 2023. Cette procédure permet, après dépôt de plainte, constat d'occupation par un commissaire de justice et mise en demeure préfectorale, d'obtenir l'évacuation forcée des occupants dans un délai officiel de 48 heures après la mise en demeure. Le délai réel total entre découverte et récupération varie en pratique de quelques jours à plusieurs semaines, selon la réactivité de la préfecture et du commissariat.

L'action en paiement, elle, vise à obtenir un titre exécutoire condamnant le ou les occupants à verser une indemnité d'occupation chiffrée. Elle suppose d'identifier les personnes, ce qui n'est pas toujours simple (les squatteurs donnent souvent de fausses identités), de saisir le tribunal judiciaire et de prouver la durée de l'occupation ainsi que la valeur locative.

Dans la pratique, on engage d'abord la procédure préfectorale pour récupérer rapidement le bien, puis on évalue l'opportunité d'une action civile en paiement. Cette seconde étape n'est pas toujours rentable : si les occupants sont insolvables ou non identifiés, obtenir une condamnation reste possible, mais l'exécution forcée du paiement peut s'avérer illusoire. Un avocat ponctuel peut vous aider à arbitrer cette décision.

Étape 4 — Réunir les preuves utiles à une demande d'indemnité

Pour qu'une indemnité d'occupation soit accordée par le juge, il faut documenter la situation avec rigueur dès le début. Plus vos preuves sont solides, plus le montant accordé sera proche de la valeur locative réelle.

Les pièces à rassembler immédiatement

• Titre de propriété : acte notarié, attestation de propriété, ou extrait du registre de la publicité foncière
• Preuve d'usage du bien : factures d'eau, d'électricité, photographies datées, déclaration fiscale (taxe foncière, taxe d'habitation pour les résidences secondaires)
• Constat d'occupation par commissaire de justice : il établit la date à laquelle l'occupation illicite a été constatée, l'identité visible des occupants, l'état du logement
• Dépôt de plainte pour violation de domicile (article 226-4 du Code pénal) ou occupation frauduleuse d'un local d'habitation
• Estimation locative : annonces comparables sur le marché local, attestation d'un professionnel de l'immobilier, ou références notariales

Les pièces à constituer dans la durée

• Photos régulières de l'extérieur du bien (en respectant la vie privée des occupants, donc sans intrusion)
• Échanges écrits avec la préfecture, le commissariat, le maire
• Tout courrier reçu à l'adresse du bien occupé, qui peut aider à identifier les occupants

Le constat de commissaire de justice est la pièce maîtresse. Son coût se situe en général entre 200 et 400 € HT pour un constat simple, mais une mission complète d'accompagnement d'un dossier squat (constats successifs, suivi des actes) se chiffre plutôt entre 600 et 900 €, selon le tarif de l'étude.

Étape 5 — Évaluer le coût et le calendrier d'une action complète

Une fois le bien récupéré, la question de l'action en paiement se pose sur deux axes : combien cela coûte, et qu'est-ce qu'on peut raisonnablement espérer en retour ?

Coûts indicatifs d'une procédure complète

• Commissaire de justice : 600 à 900 € pour les constats et le suivi des actes (ordre de grandeur indicatif, variable selon l'étude)
• Avocat ponctuel : 800 à 1 200 € si un volet contentieux civil est engagé pour obtenir l'indemnité d'occupation
• Frais préfectoraux : 0 € pour la procédure d'évacuation
• Accompagnement Anti-Squat Express : commission de 1 500 € forfaitaire à la signature du mandat

Le total estimé pour le client se situe ainsi entre 2 200 et 3 000 €, hors action civile complémentaire en indemnisation.

Délais réels

La procédure préfectorale 48h porte uniquement sur la récupération du bien. L'action civile en paiement, elle, suit le calendrier classique du tribunal judiciaire : plusieurs mois entre l'assignation et le jugement, plus un délai d'exécution si la condamnation est obtenue.

Réalisme sur le recouvrement

Obtenir une condamnation et obtenir le paiement effectif sont deux choses différentes. Si les occupants ne sont pas solvables ou ne sont pas identifiables, le titre exécutoire reste utile (il se prescrit par dix ans et peut servir si la situation patrimoniale du débiteur change), mais le recouvrement immédiat est souvent illusoire. C'est un arbitrage à faire dossier par dossier, idéalement avec un avocat.

Ce qu'il ne faut PAS faire en attendant

La tentation de « régler le problème soi-même » est forte, surtout face à un préjudice financier qui s'accumule. Plusieurs initiatives, pourtant fréquentes, exposent le propriétaire à des poursuites pénales et compromettent toute action en indemnisation ultérieure.

• Changer la serrure en l'absence des occupants : c'est une voie de fait qui peut se retourner pénalement contre le propriétaire
• Couper l'eau, l'électricité ou le gaz : l'article 226-4-2 du Code pénal sanctionne ces pratiques de trois ans d'emprisonnement et 30 000 € d'amende
• Forcer l'entrée ou faire évacuer manu militari par des tiers : risque pénal lourd et nullité possible de la suite de la procédure
• Réclamer un « loyer » sans titre ni assignation : aucune valeur juridique, et risque de qualification de contrat tacite si vous acceptez le paiement
• Accepter une somme d'argent remise spontanément par les occupants en échange de leur maintien : c'est exactement ce qui peut, dans certains cas, être interprété comme la naissance d'une occupation tolérée, fragilisant la qualification de squat

Le bon réflexe est inverse : verrouiller la qualification juridique d'occupation illicite, documenter, déposer plainte, et passer par la procédure préfectorale. C'est seulement après la récupération du bien que l'action en paiement peut être engagée sereinement.

En conclusion

Pour reprendre la question centrale : un squatteur ne paie pas de loyer, parce qu'il n'a jamais signé de bail. Mais il peut être condamné à verser une indemnité d'occupation, fondée sur la valeur locative du bien, à condition que le propriétaire engage une action civile distincte de la procédure d'évacuation. La loi Kasbarian du 27 juillet 2023 couvre les résidences principales ET secondaires : elle facilite la récupération du logement, sans créer pour autant une obligation de loyer dans le chef du squatteur.

Trois actions immédiates si vous êtes concerné : déposer plainte sans attendre pour violation de domicile ou occupation frauduleuse, faire établir un constat d'occupation par un commissaire de justice pour figer la date et l'état des lieux, et activer la procédure préfectorale 48h auprès du préfet de département. L'action en indemnité d'occupation pourra être envisagée dans un second temps, avec un avocat.