Vous venez de le constater : votre bien est occupé. La porte a été forcée, les serrures changées, et des inconnus s'y sont installés comme chez eux. Vos premiers réflexes — appeler la police, foncer sur place — vous ont peut-être laissé un goût amer : « ce n'est pas un flagrant délit, on ne peut pas intervenir », « il faut saisir le juge », « ça va prendre des mois ». C'est faux. Depuis l'été 2023, vous disposez d'une procédure ultra-rapide qui contourne le tribunal civil et oblige le préfet à agir en 48 heures. Cet article vous explique précisément comment l'enclencher, combien ça coûte, combien de temps ça prend réellement, et les pièges à éviter.
La promesse de cet article : à la fin de votre lecture, vous saurez exactement quelles démarches engager dès aujourd'hui, dans quel ordre, avec quelles pièces, et quel délai viser. Si vous voulez gagner du temps et déléguer le tout, notre conciergerie pilote l'intégralité de la procédure pour vous.
1. Le squat en France en 2026 — l'ampleur du phénomène
Selon les chiffres communiqués par le Ministère de la Justice et le Ministère de l'Intérieur, plusieurs centaines de cas de squats sont signalés chaque année en France métropolitaine. Le phénomène a fortement augmenté ces dernières années avec la tension immobilière, la vacance locative et la médiatisation de procédures favorables aux occupants illégaux.
Les profils des biens visés sont variés : résidences secondaires laissées vides plusieurs mois, maisons familiales en succession, locaux commerciaux abandonnés, logements en travaux. Aucun propriétaire n'est à l'abri.
Avant la loi Kasbarian, expulser un squatteur prenait en moyenne 3 à 6 mois de procédure civile, avec un coût moyen de 8 000 à 15 000 € d'honoraires d'avocat et de frais d'huissier, et une issue jamais garantie. Les propriétaires se retrouvaient pris entre deux feux : l'incertitude juridique et le coût exorbitant.
La loi du 27 juillet 2023, dite « loi Kasbarian-Bergé », a totalement changé la donne en créant une voie préfectorale d'expulsion qui contourne entièrement le juge civil pour les cas de squat caractérisé.
2. Loi Kasbarian — ce qui a vraiment changé le 27 juillet 2023
La loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 « visant à protéger les logements contre l'occupation illicite » a apporté trois bouleversements majeurs.
Premier changement : extension de la procédure rapide aux résidences secondaires
Avant 2023, l'article 38 de la loi DALO de 2007 ne couvrait que la résidence principale. Les propriétaires de résidences secondaires devaient obligatoirement passer par le juge civil. Désormais, l'article 38 modifié couvre tous les locaux à usage d'habitation, qu'ils soient principaux, secondaires ou même inoccupés.
« Le préfet, sans pouvoir refuser cette mise en demeure, doit prononcer l'évacuation forcée du logement dans un délai de 48 heures, à l'expiration de la mise en demeure de quitter les lieux restée infructueuse. » — Article 38, loi DALO modifié par l'article 7 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023
Deuxième changement : triplement des sanctions pénales
L'article 226-4 du Code pénal a vu ses sanctions multipliées par trois. Le squat d'un local d'habitation est désormais puni de 3 ans d'emprisonnement et 45 000 € d'amende (contre 1 an et 15 000 € avant 2023). Cette sanction renforcée donne plus de poids aux dépôts de plainte et rend la procédure préfectorale plus contraignante pour les occupants.
Troisième changement : création du délit d'occupation frauduleuse
Le nouvel article 315-1 du Code pénal punit « l'occupation frauduleuse d'un local à usage d'habitation ou commercial » de 6 mois d'emprisonnement et 7 500 € d'amende. Cette infraction couvre le maintien dans les lieux après expiration d'un titre légitime — pratique courante des occupants qui finissent un bail puis refusent de partir.
3. Procédure préfectorale 48h — étape par étape
Voici la chronologie exacte d'une procédure Kasbarian réussie, étape par étape. C'est cette procédure que notre conciergerie pilote pour les propriétaires qui nous contactent.
Étape 1 — Dépôt de plainte au commissariat (Jour 0)
Le propriétaire dépose plainte pour violation de domicile (article 226-4 du Code pénal) au commissariat ou à la gendarmerie du lieu du bien. Cette plainte est indispensable : c'est elle qui caractérise pénalement l'occupation comme illégale et déclenche la possibilité d'enchaîner sur la procédure préfectorale.
À ce stade, exigez la copie tamponnée du dépôt de plainte — pas un simple récépissé. Les forces de l'ordre tentent parfois d'orienter vers une « main courante » qui n'a aucune valeur juridique pour la suite. Insistez.
Étape 2 — Constat d'occupation par commissaire de justice (Jour 1)
Un commissaire de justice (l'ancien huissier, depuis la fusion 2022) se déplace sur les lieux et dresse un procès-verbal officiel constatant l'occupation sans droit ni titre, l'identité visible des occupants, l'état du bien, les éventuels signes d'effraction. Ce constat est un acte authentique qui fait foi devant l'administration.
Coût : 600 à 900 € en moyenne, selon les déplacements. Notre réseau de commissaires partenaires intervient sous 24h en métropole.
Étape 3 — Dépôt du dossier en préfecture (Jour 2)
Le dossier complet est déposé au service du cabinet du préfet. Il contient : titre de propriété, dépôt de plainte, constat d'occupation, justificatif de domicile, courrier de demande motivée. C'est ce dépôt qui déclenche le compte à rebours légal des 48 heures.
Étape 4 — Mise en demeure préfectorale (Jour 3-4)
Le préfet prononce une mise en demeure adressée aux occupants leur ordonnant de quitter les lieux. Cette mise en demeure est notifiée par voie d'affichage en mairie et sur le bien. Les occupants ont alors un délai (en général 24 à 48h) pour partir volontairement.
Étape 5 — Évacuation forcée (Jour 5-7)
Si les occupants ne sont pas partis, le préfet déclenche l'évacuation forcée par les forces de l'ordre (police nationale ou gendarmerie). Le commissaire de justice est présent pour dresser le constat de récupération. Les clés sont remises au propriétaire, le bien est restitué.
Dans la grande majorité des dossiers que nous coordonnons, la mise en demeure suffit : les occupants partent d'eux-mêmes en réalisant que la machine légale est lancée.
4. Coût et délai — avocat classique vs procédure Kasbarian
La différence est radicale. Voici un comparatif précis basé sur les barèmes d'honoraires moyens constatés en France et nos tarifs négociés.
| Avocat — voie civile classique | Procédure Kasbarian via Anti-Squat Express | |
|---|---|---|
| Délai total | 3 à 6 mois | 7 jours en moyenne |
| Délai légal de mise en demeure | Aucun — assignation puis audience | 48 heures préfecture |
| Honoraires avocat | 5 000 à 15 000 € | 0 à 1 200 € (uniquement si recours) |
| Frais commissaire de justice | 600 à 1 500 € | 600 à 900 € (tarif réseau) |
| Commission de coordination | Aucune (vous gérez seul) | 1 500 € fixe |
| Total tout compris | 8 000 à 15 000 € | 2 200 à 3 000 € |
| Charge mentale propriétaire | Élevée — vous coordonnez tout | Nulle — un seul interlocuteur |
Sur un dossier moyen, vous économisez entre 5 000 et 12 000 € et vous récupérez votre bien en une semaine au lieu de six mois. C'est aussi six mois de loyers perdus en moins, et six mois de stress en moins.
5. Erreurs courantes des propriétaires
Voici les cinq pièges que nous voyons revenir le plus souvent dans les dossiers de propriétaires qui nous contactent — souvent après avoir perdu plusieurs semaines.
Erreur n°1 — Tenter de rentrer de force dans son bien
Forcer la porte, couper l'eau ou l'électricité, expulser physiquement les occupants : c'est illégal et lourdement puni. Vous risquez 3 ans d'emprisonnement et 30 000 € d'amende pour « voies de fait » (article 226-4-2 du Code pénal). Pire, vous offrez aux squatteurs un argument juridique en or pour retourner la situation contre vous.
Erreur n°2 — Se contenter d'une main courante
Une main courante n'est pas un dépôt de plainte. Elle ne déclenche aucune action pénale et ne sert à rien dans la procédure préfectorale. Seul un dépôt de plainte formel, avec récépissé tamponné, ouvre la voie Kasbarian.
Erreur n°3 — Laisser passer le délai de 48h après emménagement
Une légende urbaine veut que les squatteurs deviennent intouchables après 48h dans les lieux. C'est faux depuis 2023 : la loi Kasbarian s'applique quel que soit le délai depuis l'occupation. Mais plus vous attendez, plus les preuves d'occupation illégale deviennent difficiles à établir.
Erreur n°4 — Saisir directement un avocat sans tester la voie préfectorale
Beaucoup de propriétaires foncent chez l'avocat sans savoir que la voie préfectorale existe et est plus rapide. Conséquence : 6 mois de procédure civile et 10 000 € d'honoraires, alors qu'une procédure Kasbarian aurait suffi.
Erreur n°5 — Négocier directement avec les squatteurs
Proposer de l'argent pour qu'ils partent, signer un bail rétroactif, accepter une « sortie volontaire » mal cadrée : ces démarches transforment votre dossier de squat en litige locatif, et vous tombez alors dans la procédure civile classique avec ses 6 mois de délai. Ne négociez jamais sans accompagnement.
6. Ce qui se passe pendant les 7 jours — chronologie réelle
Voici le déroulé typique d'un dossier que nous avons piloté sur sept jours. Les noms et lieux sont volontairement omis, les délais sont représentatifs.
Jour 0 — Premier appel et qualification du dossier
Le propriétaire nous contacte via le formulaire, généralement après plusieurs jours de stress. Premier échange téléphonique de 5 à 10 minutes pour qualifier : type de bien, date approximative de l'occupation, dépôt de plainte effectué ou non, urgence. Si la procédure Kasbarian est applicable, nous adressons un mandat écrit transparent à signer électroniquement. Le mandat précise notre commission fixe et les fourchettes de frais des pros du réseau. Le propriétaire signe en moins d'une heure.
Jour 1 — Constat d'occupation et préparation du dossier
Notre commissaire de justice partenaire local se déplace sur les lieux dans les 24 heures. Il constate l'occupation, photographie l'état du bien, vérifie l'identité visible des occupants si c'est possible, dresse le procès-verbal officiel. En parallèle, nous demandons au propriétaire ses pièces : titre de propriété, justificatif de domicile, copie du dépôt de plainte, factures EDF récentes. Tout est numérisé et organisé.
Jour 2 — Dépôt en préfecture
Le dossier complet est déposé physiquement au cabinet du préfet du département concerné. Nous demandons un récépissé daté qui marque le départ légal des 48 heures. Une copie du dépôt est adressée par recommandé pour traçabilité juridique.
Jour 3 à 4 — Mise en demeure préfectorale
Le préfet examine le dossier et prononce la mise en demeure. Notre commissaire de justice procède à la signification aux occupants, en main propre quand c'est possible, par voie d'affichage sinon. La pression légale est désormais en place.
Jour 5 à 7 — Départ ou évacuation forcée
Dans environ 70 % des dossiers que nous traitons, les occupants partent volontairement entre J+5 et J+7 sous l'effet de la pression légale. Dans les 30 % restants, les forces de l'ordre interviennent pour évacuer. Notre commissaire dresse le constat de récupération, les serrures sont changées, les clés remises au propriétaire. Le dossier est clos.
7. Et après la récupération — sécuriser et indemniser
Récupérer son bien ne suffit pas toujours. Trois actions à envisager dans la foulée.
Sécuriser physiquement le bien
Changement immédiat des serrures et cylindres, installation d'une porte renforcée si la précédente a été forcée, mise en place d'une alarme connectée. Nous orientons vers des prestataires de notre réseau, qui interviennent en 48h.
Évaluer les dégradations et constituer un dossier d'indemnisation
Le constat de sortie dressé par le commissaire de justice détaille les dégradations éventuelles (sanitaires cassés, murs taggés, mobilier détruit). Cet acte authentique sert de base à toute demande d'indemnisation. Selon votre contrat, votre assurance habitation peut couvrir une partie des dégradations — il faut déclarer le sinistre rapidement.
Maintenir la plainte pénale
Beaucoup de propriétaires retirent leur plainte une fois le bien récupéré. C'est une erreur. Maintenir la plainte permet aux forces de l'ordre de poursuivre l'enquête et, le cas échéant, de retrouver des dégradations indemnisables. C'est aussi un signal collectif : les réseaux de squatteurs récidivistes ne sont identifiés que parce que les plaintes restent actives.
8. Foire aux questions
Combien de temps faut-il vraiment pour récupérer son bien ?
Le préfet peut-il refuser ma demande ?
Que faire si les occupants ont des enfants ?
Et si les squatteurs disent qu'ils ont un bail ?
Combien coûte vraiment Anti-Squat Express ?
Squatté ? Anti-Squat Express vous récupère votre bien en 7 jours.
Service clé en main piloté par notre conciergerie. Commission fixe 1 500 €, total tout compris 2 200 à 3 000 €. Premier échange gratuit, devis transparent par écrit, aucun engagement avant signature du mandat.
Décrire ma situation →