Procédure préfectorale 48h squat — le mode d'emploi 2026

Quand on découvre que son logement est squatté, le réflexe naturel est de se dire : « je vais saisir le tribunal ». C'est une erreur. Le tribunal civil prend 3 à 6 mois et coûte une fortune en honoraires. Depuis 2023, vous avez accès à une voie ultra-rapide qui passe directement par le préfet, qui ne peut pas refuser, et qui aboutit à une évacuation forcée en quelques jours. Cette voie s'appelle la procédure préfectorale Kasbarian. Pour qu'elle fonctionne, vous devez réunir trois conditions précises et déposer un dossier complet — pas un dossier « à peu près ». On vous explique tout.

La promesse de cet article : à la fin, vous saurez exactement quelles conditions cumulatives doivent être remplies, quelles pièces fournir, qui contacter, et quoi faire si le préfet traîne ou refuse. Si vous voulez que notre conciergerie pilote tout ça à votre place, on s'en charge sous 24h.

1. Préfet vs juge — pourquoi la voie préfectorale est plus rapide

La voie civile classique fonctionne comme ceci : vous saisissez le tribunal judiciaire, votre avocat dépose une assignation, on attend une audience (3 à 6 mois en moyenne), le juge rend un jugement d'expulsion, le commissaire de justice signifie le jugement, on attend le délai d'appel, puis l'expulsion peut enfin être tentée — souvent freinée par la trêve hivernale ou le concours de la force publique. Total : 6 à 12 mois.

La voie préfectorale fonctionne complètement différemment. Elle s'appuie sur un texte spécial : l'article 38 de la loi DALO du 5 mars 2007, considérablement renforcé par la loi Kasbarian du 27 juillet 2023. Cet article donne au préfet un pouvoir administratif autonome d'ordonner l'évacuation d'un bien squatté, sans passer par aucun juge.

« En cas d'introduction et de maintien dans le domicile d'autrui à l'aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou de contrainte, [...] le préfet met en demeure l'occupant de quitter les lieux. La décision de mise en demeure est prise dans un délai de 48 heures à compter de la réception de la demande. » — Article 38, loi n° 2007-290 du 5 mars 2007 (modifié par la loi du 27 juillet 2023)

Trois mots-clés : « sans pouvoir refuser ». Si vous remplissez les conditions, le préfet n'a pas le choix : il doit prononcer la mise en demeure. C'est une procédure quasi-automatique, à condition d'avoir un dossier carré.

2. Les 3 conditions cumulatives à remplir

La voie préfectorale n'est pas ouverte à tous les conflits immobiliers. Trois conditions doivent être réunies en même temps. Si une seule manque, le préfet peut refuser et il faudra basculer en procédure civile.

Condition 1 — L'occupation doit être sans droit ni titre

Les occupants ne doivent disposer d'aucun titre les autorisant à être dans le bien : pas de bail (même expiré), pas de prêt, pas d'autorisation écrite ou orale du propriétaire, pas de contrat de location-vente. Un locataire qui se maintient après expiration d'un bail relève du droit du bail (procédure civile), pas de la voie préfectorale : c'est un litige locatif, pas un squat.

Cette condition élimine les cas suivants : ex-conjoint qui refuse de partir après séparation, locataire impayé, occupant à titre gratuit avec accord oral, héritier en indivision. Tous ces cas relèvent du juge.

Condition 2 — Le bien doit être à usage d'habitation

Avant 2023, l'article 38 ne s'appliquait qu'à la résidence principale. La loi Kasbarian a élargi à tous les locaux à usage d'habitation, qu'ils soient principaux, secondaires, vides ou meublés. En revanche, sont exclus : les locaux purement commerciaux (boutiques, entrepôts), les terrains nus, les bâtiments agricoles non habitables.

Si votre bien est mixte (commerce + logement au-dessus, par exemple), la procédure couvre la partie habitation. Pour la partie commerciale, il faut une procédure distincte.

Condition 3 — Un dépôt de plainte préalable

Vous devez avoir déposé plainte pour violation de domicile (article 226-4 du Code pénal) ou pour occupation frauduleuse (article 315-1 nouveau). La plainte doit être déposée au commissariat ou à la gendarmerie du lieu du bien, et vous devez en obtenir une copie tamponnée — pas une simple main courante.

Ce dépôt de plainte est la pierre angulaire du dossier. Sans lui, la préfecture refusera systématiquement.

3. Le dossier complet à constituer — liste exhaustive

Voici la liste des pièces à fournir au cabinet du préfet. Un dossier incomplet est systématiquement renvoyé, vous perdez plusieurs jours. Notre conciergerie constitue ce dossier en 24h.

1. Titre de propriété — acte notarié original ou copie certifiée. Si succession, attestation notariale d'hérédité.
2. Justificatif de domicile du propriétaire — facture de moins de 3 mois.
3. Pièce d'identité du propriétaire — carte nationale d'identité ou passeport.
4. Copie tamponnée du dépôt de plainte — pour violation de domicile (art. 226-4 CP) ou occupation frauduleuse.
5. Constat d'occupation — procès-verbal dressé par un commissaire de justice constatant l'occupation sans droit ni titre.
6. Preuves d'occupation antérieure légitime — factures EDF/eau/téléphone à l'adresse du bien, photos, témoignages écrits du voisinage, attestations de visite, courriers reçus à l'adresse.
7. Courrier de demande motivée — lettre signée du propriétaire adressée à Monsieur le Préfet, mentionnant explicitement la demande au titre de l'article 38 de la loi DALO modifiée.
8. Plan ou cadastre du bien — pour permettre l'identification précise par les forces de l'ordre.

Le dossier est déposé physiquement au cabinet du préfet, ou envoyé en lettre recommandée avec accusé de réception. C'est la date de réception qui déclenche le compte à rebours des 48h.

4. Le rôle clé du commissaire de justice

Depuis le 1er juillet 2022, les huissiers de justice et commissaires-priseurs judiciaires ont fusionné en une seule profession : les commissaires de justice. C'est l'acteur central de la procédure Kasbarian.

Son rôle :

• Constater l'occupation sur place, avec photos datées et description circonstanciée. Ce procès-verbal est un acte authentique opposable à tous.
• Identifier les occupants dans la mesure du possible (vérification d'identité visible, plaques d'immatriculation des véhicules).
• Signifier la mise en demeure préfectorale aux occupants une fois prononcée.
• Dresser le constat de récupération à la fin de la procédure, qui acte la remise du bien au propriétaire.

Coût moyen pour l'ensemble de ces actes : 600 à 900 € via notre réseau partenaire (contre 1 000 à 1 500 € tarif libéral). Notre commissaire intervient sous 24h.

5. Que faire si le préfet refuse — les recours possibles

Le préfet ne peut légalement pas refuser la mise en demeure si les conditions sont réunies (article 38 modifié, alinéa explicite). En pratique, des refus existent malgré tout, généralement pour deux raisons : dossier jugé incomplet, ou doute sur la qualification de squat. Voici vos recours.

Recours gracieux — sous 2 mois

Vous pouvez adresser un courrier au préfet contestant son refus, en complétant éventuellement le dossier. Délai de réponse : 2 mois (silence = rejet implicite). Cette voie est rapide mais rarement décisive.

Référé-liberté devant le tribunal administratif — sous 48h

C'est l'arme efficace. L'article L521-2 du Code de justice administrative permet de saisir le juge des référés du tribunal administratif quand l'administration porte une « atteinte grave et manifestement illégale à une liberté fondamentale » — en l'occurrence le droit de propriété. Le juge statue en 48 heures et peut ordonner au préfet de prononcer la mise en demeure.

Ce recours requiert un avocat administrativiste. Notre réseau dispose de partenaires spécialisés en référé administratif, à tarif négocié.

6. Comparatif coût/délai — les 3 voies

La voie préfectorale solo est la moins chère, mais demande de tout coordonner soi-même : trouver un commissaire de justice, monter le dossier, le déposer, relancer le préfet, comprendre les écueils. La plupart des propriétaires perdent du temps précieux dans les premières semaines, justement quand chaque jour compte.

7. Les pièges de la procédure préfectorale solo

La voie préfectorale n'est « simple » que sur le papier. En pratique, les propriétaires qui tentent de la mener seuls se heurtent à une série d'écueils qui peuvent transformer une procédure de 7 jours en marathon de plusieurs semaines.

Piège 1 — Le dossier renvoyé pour pièce manquante

Le cabinet du préfet est exigeant. Une pièce absente ou mal datée — par exemple un justificatif de domicile de plus de 3 mois — déclenche un retour du dossier sans examen. Vous perdez 3 à 5 jours, parfois plus si la préfecture est saturée. Notre conciergerie a une checklist interne validée auprès de plusieurs préfectures, qui élimine ce risque.

Piège 2 — Le constat d'occupation refait deux fois

Si le constat est jugé trop ancien (plus de 7 jours au moment du dépôt) ou s'il manque des éléments (photos, identification visible des occupants), le préfet peut demander un nouveau constat. Coût : 600 à 900 € supplémentaires. Notre commissaire de justice connaît les exigences exactes et fournit un constat utilisable du premier coup.

Piège 3 — Le sous-préfet de l'arrondissement vs le préfet du département

Selon les départements, la compétence revient au sous-préfet ou au préfet. Un dossier déposé au mauvais bureau est réorienté en interne, ce qui peut prendre plusieurs jours. Nous savons, département par département, où déposer pour optimiser les délais.

Piège 4 — Le concours de la force publique

Une fois la mise en demeure prononcée, l'évacuation effective requiert le « concours de la force publique » (police ou gendarmerie). Dans les départements saturés, ce concours peut être décalé de plusieurs jours pour des raisons opérationnelles. Notre coordination avec les services préfectoraux permet de positionner les dossiers en priorité quand c'est légitime.

Piège 5 — Les recours dilatoires des occupants

Certains occupants déposent des recours abusifs (référé devant le tribunal administratif, plainte pour « harcèlement ») dans le seul but de gagner du temps. Notre avocat partenaire spécialisé en droit administratif intervient pour faire écarter rapidement ces recours.

8. Foire aux questions

Le préfet a-t-il vraiment 48h pour agir ?

Oui, c'est inscrit en toutes lettres dans l'article 38 modifié de la loi DALO : « la décision de mise en demeure est prise dans un délai de 48 heures à compter de la réception de la demande ». En pratique, le délai est respecté dans la grande majorité des départements. En cas de retard, un référé-liberté contraint le préfet à statuer.

Faut-il obligatoirement un commissaire de justice ?

Oui. Le constat d'occupation est une pièce centrale du dossier préfectoral. Seul un commissaire de justice peut établir un constat ayant valeur d'acte authentique. Une simple attestation de voisin ou des photos prises par le propriétaire ne suffisent pas.

Que se passe-t-il pendant la trêve hivernale ?

La trêve hivernale (1er novembre — 31 mars) ne s'applique pas aux squatteurs depuis la loi Kasbarian. La procédure préfectorale et l'évacuation forcée peuvent être déclenchées toute l'année, y compris en plein hiver.

Et si les squatteurs déposent un recours ?

Les occupants peuvent contester la mise en demeure devant le tribunal administratif. C'est rare, et le tribunal statue rapidement (en référé). Sur les dossiers où la qualification de squat est claire, ces recours échouent dans l'écrasante majorité des cas.

Combien de temps reste mon dossier valide en préfecture ?

Une fois la mise en demeure prononcée, elle reste exécutoire tant que la situation n'a pas changé. Si les occupants partent puis reviennent, il faudra réactualiser le dossier (nouveau constat, nouveau dépôt de plainte).